Ukoliko razmišljate ili planirate da spojite više parcela u jednu, ili da jednu veću parcelu podelite na više zasebnih parcela, i želite da se pre svega informišete oko ovih procesa, onda ste na pravom mestu. U okviru ovog članka možete saznati sve što vam je potrebno vezano za proces parcelacije i preparcelacije. Članak je napisan od strane više geodetskih stručnjaka koji višegodišnje uspešno rešavaju ove procese. Ukoliko vas interesuju konkretne informacije oko ovih procesa, možete da koristite sadržaj radi lakše navigacije u okviru članka.
Sadržaj
- Šta predstavlja proces parcelacije i preparcelacije?
- Koji uslovi moraju biti ispunjeni?
- Procedura parcelacije i preparcelacije?
- Koliko traje proces parcelacije i preparcelacije?
- Dokumentacija za preparcelaciju i parcelaciju?
- Cena preparcelacije i parcelacije?
- Projekat parcelacije (preparcelacije)?
- Često postavljena pitanja
Nova usluga koju imamo u ponudi
Na osnovu vašeg JMBG-a dobijate spisak svih parcela koje su u vašem vlasništvu, na vašu e-mail adresu, sa svim pratećim informacijama. Brzo, jednostavno, sigurno i potpuno online.
Šta predstavlja proces parcelacije i preparcelacije?
Oba ova procesa predstavljaju promenu granica parcele, a krajnji cilj predstavlja to da se te promene zavedu u katastru nepokretnosti. Ali pre nego što analiziramo sam proces, potrebno je da odredimo koja je razlika između parcelacije i preparcelacije:
Parcelacija predstavlja proces cepanja jedne parcele na dva ili više delova, odnosno ovo je proces stvaranja novih manjih parcela od jedne parcele.
Preparcelacija predstavlja proces spajanja dve ili više parcela u jednu ili više parcela, odnosno menjanje granica više parcela.
Iako su ova dva procesa različita, treba napomenuti da za oba procesa važi isto pravilo, a to je da vlasnička struktura mora biti ista, i da ako postoji više suvlasnika – da svi suvlasnici moraju biti saglasni sa ovim promenama. Ovo ustvari znači da je za bilo kakvu promenu granica parcela potrebna saglasnost svih vlasnika/suvlasnika parcela obuhvaćena procesom. Takođe ukoliko želite da spojite više parcela u jednu, potrebno je rešiti imovinsko pravne odnose tako da na svim parcelama koje se spajaju bude isti vlasnik/suvlasnici.
Parcelacija parcela – grafički prikaz
Preparcelacija parcela – grafički prikaz
Koji uslovi moraju biti ispunjeni?
Postoji više uslova koji moraju biti ispunjeni da bi se procesi parcelacije ili preparcelacije pravilno sproveli:
- Ista vlasnička struktura – ovo označava da ukoliko želite da spojite više parcela u jednu, isti vlasnik mora biti na svim parcelama, kako bi i nova parcela imala istog vlasnika. Takođe ukoliko od jedne parcele nastaje više parcela, svaka od tih novih parcela imaće istog vlasnika, koji ih kasnije može prodavati zasebno. Ovo važi i ako umesto jednog vlasnika postoji više suvlasnika na parceli.
- Saglasnost svih suvlasnika (ako ih ima) – potrebna je saglasnost svih suvlasnika kako bi proces parcelacije ili preparcelacije mogao da se pokrene.
- Usklađenost sa urbanističkim planom – ova informacija se dobija iz dokumenta informacije o lokaciji i predstavlja uslov da li je uopšte moguće uraditi procese parcelacije ili preparcelacije u zavisnosti od veličine, namene i pozicije parcele u okviru urbanističkih planova.
Procedura parcelacije i preparcelacije?
- Najpre je potrebno izvaditi kopiju plana vaše parcele kao i vlasnički list. Cena kopije plana je oko 2500din, dok je cena za vlasnički list oko 1000din. Ova dokumenta izdaju licencirane geodetske firme, a kopiju plana mogu izdati i notari. U slučaju spajanja parcela (preparcelacija) onda je potrebno izvaditi kopiju plana i list za svaku parcelu obuhvaćenu procesom.
- Nakon toga potrebno je odneti kopiju plana i vlasnički list u opštinu u odeljenje za urbanizam. U zavisnosti od opštine i lokalne samouprave potrebno je izvaditi informaciju o lokaciji ili u nekim slučajevima – obaveštenje o mogućnostima parcelacije, koje izdaje urbanista (arhitekta). Urbanista na osnovu kopije plana zna koji od ova dva dokumenta vam je potreban (ili oba). Taksa za informaciju o lokaciji je oko 4000din i čeka se par dana, a po zakonu najviše osam dana.
- Na osnovu informacije o lokaciji ili obaveštenja o mogućnosti parcelacije dobijate informaciju da li je moguće uraditi parcelaciju/preparcelaciju. U tim dokumentima se nalaze informacije o minimalnoj površini parcele i o površini koja se mora ostaviti za javnu površinu (javni put), kao i drugi uslovi kojih se morate pridržavati. Ukoliko imate potvrdu da možete uraditi preparcelaciju/parcelaciju onda pristupate daljim koracima.
- U saradnji sa urbanistom izrađuje se predlog projekta parcelacije, koji treba da zadovoljava sve potrebne uslove date u dokumentu informacije o lokaciji.
- Sledeći korak je angažovanje licenciranog geometra, koji ima zadatak da uradi sledeće akcije:
- Izrada katastrarsko-topografskog plana (KTP-a), koji predstavlja snimak postojećeg stanja na terenu
- Izrada projekta geodetskog obeležavanja
- Pribavljanje kopije planova podzemnih vodova
- Izrada projekta parcelacije, koji overava urbanista i sprovodi se u Sekretarijat za urbanizam
- Izrada geodetskog elaborata radi sprovođenja promena u katastar nepokretnosti i dobijanja novih brojeva parcela (nekada je bilo potrebno ići lično u katastar nepokretnosti da bi spoveli ove promene, ali to sada rade geodetske firme)
- Obeležavanje novih granica parcela na terenu
6. Nakon završenog posla geometra, uz saglasnost urbaniste, završava se proces parcelacije/preparcelacije i sve promene su zavedene u katastru nepokretnosti, a investitor dobija potvrdu overenog projekta parcelacije.
Infografik koji objašnjava kako izgleda procedura parcelacije
Koliko traje proces parcelacije i preparcelacije?
Proces parcelacije, odnosno preparcelacije, je složen proces koji u praksi obično traje oko 3 ili 4 meseca. Kako bi smanjili vreme trajanja procesa, savetujemo vas da pre započinjenja procesa rešite sve imovinsko-pravne odnose, jer se u praksi pokazalo da su nerešeni imovinsko-pravni odnosi najviše uticali na vreme trajanja procesa. Pored toga važno je imati iskusnog geometra koji je već imao iskustva sa ovim procesima i saradnjom sa urbanistima. Da bi bili sigurni da ste angažovali pravog geometra, ne morate tražiti već možete pogledati našu uslugu angažovanja geometra preko nas, jer sarađujemo samo sa proverenim i licenciranim geodetskim organizacijama. Više o našim uslugama možete pogledati ovde: angažovanje geometra.
Dokumentacija za preparcelaciju i parcelaciju?
Na osnovu poglavlja o proceduri parcelacije i preparcelacije možemo sumirati dokumentaciju koja vam je potrebna da bi uspešno pokrenuli postupak:
- Kopija plana parcele – izrađuju je licencirane geodetske organizacije i notari, a cena iznosi oko 2500din po parceli. Kopija plana predstavlja dokument koji sadrži informacije o parceli, broju parcele i objektima koji se nalaze na parceli. Bez kopije plana nije moguće pokrenuti postupak parcelacije/preparcelacije.
- List nepokretnosti (vlasnički list) – ovaj dokument sadrži informacije o vlasnicima i suvlasnicima na parceli, kao i informacije o vlasničkom udelu na parceli.
- Informacija o lokaciji – dokument koji izdaje odeljenje za urbanizam u opštini lokalne samouprave. Na osnovu ovog dokumenta dobijate rešenje da li je postupak parcelacije ili preparcelacije uopšte moguće izvesti. Ukoliko se rešenjem izda dozvola za ove procese u njima se nalaze i ograničenja kojih se morati pridržavati.
- Obaveštenje o mogućnostima parcelacije – u nekim opštinama je ovaj dokument takođe obavezan i predstavlja dopunu ili zamenu za dokument o Informaciji o lokaciji. Takođe predstavlja rešenje da li je postupak parcelacije moguć i sadrži uslove pri kojima se taj postupak mora spovesti i zahteve koje novoformirane parcele moraju ispunjavati.
Ovo je celokupna potrebna dokumentacija za pokretanje ovih procesa, dok se ostala dokumentacija, u vidu projekta i elaborata izrađuje u toku trajanja samog postupka.
Cena preparcelacije i parcelacije?
Postoji više faktora koji utiču na cenu samog procesa. Okvirna cena procesa parcelacije se kreće od 100 000 din pa na više. U ovu cenu su uračunati troškovi urbaniste (arhitekte) i geometra, kao i cene taksi. U ovu cenu se ne računaju dodatni troškovi rešavanja imovinsko-pravnih odnosa, jer se smatra da ovi odnosi moraju biti rešeni pre samog procesa. Faktori od kojih direktno zavisi cena postupka su:
- Sama površina parcele
- Koliko novih parcela nastaje u okviru samog postupka
- Opština u kojoj se nalazite, odnosno lokalne tarife
- Vrsta zemljišta – da li je zemljište građevinsko ili poljoprivredno
- Položaj parcele – da li se parcela nalazi u gradu ili van grada
- Takse
- Cene geometra i urbaniste
Projekat parcelacije (preparcelacije)?
Projekat parcelacije (preparcelacije) predstavlja dokument koji se izrađuje da bi se parcelacija uradila u skladu sa zakonom i propisima. On predstavlja proizvod saradnje licenciranog geometra i urbaniste. Na osnovu rešenja iz dokumenta Informacije o lokaciji, dobijaju se zahtevi koje novoformirane parcele moraju da ispune. Ovakvi zahtevi mogu da predstavljaju minimalnu površinu koju nova parcela mora imati, kao i deo koji je predviđen za regulaciju javnih puteva i koji ne može biti iskorišćen. Urbanista na osnovu zahteva investitora i zahteva iz rešenja informacije o lokaciji, kreira predlog projekta parcelacije. Predlog projekta parcelacije dopunjuje geometar koji na osnovu katastrarsko-topografskog snimka i projekta geodetskog obeležavanja, kreira projekat parcelacije. Projekat parcelacije dalje mora biti overen od strane urbaniste, odnosno urbanista treba dati saglasnost da se slaže sa projektom. Nakon toga projekat mora biti overen i od strane Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove. Na kraju, na osnovu projekta parcelacije, geometar može da izradi elaborat, kojim se vrši promena stanja i ta promena evidentira u katastru nepokretnosti.
Često postavljena pitanja
Parcelacija predstavlja proces stvaranja novih parcela od 1 parcele, dok proces preparcelacije predstavlja proces spajanja dve ili više parcela u jednu ili više parcela, odnosno menjanje granica više parcela.
U proces parcelacije, odnosno preparcelacije, uključeni su licencirani geometar i urbanista (arhitekta). Ukoliko je potrebno rešiti imovinsko-pravne odnose na početku procesa, onda se preporučuje angažovanje i advokata.
Dokumentacija potrebna za pokretanje ovog procesa su kopija plana parcele, list nepokretnosti i informacija o lokaciji. Kopiju plana i list nepokretnosti izdaje licencirana geodetska firma, a informaciju o lokaciji izdaje odeljenje za urbanizam.
Proces parcelacije, odnosno preparcelacije, je složen proces i u praksi obično traje oko 3 ili 4 meseca. Da bi se proces ubrzao preporučuje se da najpre rešite imovinsko-pravne odnose i angažujete iskusnog geometra.
Cena parcelacije/preparcelacije zavisi od više faktora, kao i od samog obima i veličine projekta. Okvirne cene se kreću od 100 000 din pa na više, a okvirnije cene možete saznati na sajtu katastralno.rs