Legalizacija objekta predstavlja postupak kojim se objekat koji je izgrađen bez potrebnih građevinskih dozvola i saglasnosti usklađuje sa zakonskim normama i pravilima. To znači da vlasnici i držaoci bespravno izgrađenih objekata imaju način da svoje objekte uvedu u pravni sistem, čime objekat postaje legalan i dobija sve potrebne dozvole i dokumentaciju. Treba znati da ovaj postupak zahteva angažovanje više povezanih struka i službi (geometra i arhitekte), kao i to da ne podleže svaki objekat legalizaciji.
U okviru ovog članka možete saznati sve ključne informacije u vezi legalizacije objekta, koje važe u 2025. godini, sa akcentom na geodetski deo posla. Ukoliko vas interesuju konkretne informacije vezane za legalizaciju i ozakonjenje objekta, možete koristiti sadržaj radi lakše navigacije u okviru članka.
Sadržaj
- Razlika između ozakonjenja i legalizacije?
- Postupak ozakonjenja i legalizacije objekata
- Koja je cena legalizacije objekta?
- Koji su najčešći razlozi za odbijanje zahteva za legalizaciju?
- Kada se za objekat smatra da je nelegalan i koje su sankcije za takav objekat?
- Kako da znate da li je vaš objekat vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine?
- Koji objekti podležu legalizaciji a koji ne?
- Legalizacija objekta izgrađenih do 1961. godine?
- Takse za legalizaciju objekta?
- Da li objekat koji izlazi van vaše parcele može da se legalizuje?
- Legalizacija stanova
- Često postavljena pitanja
Razlika između ozakonjenja i legalizacije?
Dakle ukoliko imate objekat za koji znate, ili smatrate da je nelegalan i želite da ga sprovedete u legalne tokove, potrebno je prvo da saznate da li vam je potrebna legalizacija ili ozakonjenje. I legalizacija i ozakonjenje objekta imaju isti cilj, a to je da objekat na kraju procesa postane potpuno legalan. Razlika između legalizacije i ozakonjenja je u sledećim stavkama:
- Legalizacija podrazumeva dobijanje potrebnih dozvola (građevinskih ili upotrebnih) za objekat koji je već izgrađen. Ovaj proces je složeniji, a obično i dosta skuplji, jer objekat mora ispuniti sve zakonske tehničke i bezbednosne uslove. Drugim rečima legalizacija je proces koji se radi na kraju izgradnje novog objekta da bi objekat dobio upotrebnu dozvolu. U ovom slučaju objekat mora u potpunosti biti saglasan sa projektom, a ukoliko nije, onda je potrebno dobijanje nove građevinske dozvole.
- Ozakonjenje (uknjižba) je pojednostavljen proces gde objekat može biti registrovan u katastru iako je izgrađen bez građevinske dozvole, pod uslovom da ispunjava određene kriterijume, poput toga da je vidljiv na satelitskim snimcima iz 2015. godine. Ovaj proces se koristi za objekte koji su već u upotrebi i mogu biti legalizovani po ubrzanoj proceduri, kako je i definisano novim zakonom o ozakonjenju objekta.
Postupak ozakonjenja i legalizacije objekata
Postupak ozakonjenja, odnosno legalizacije objekta je opisan u sledećim koracima:
1. Najpre je potrebno angažovati licenciranog geometra. Zadatak geometra je sledeći:
- proverava da li je moguće uraditi ozakonjenje objekta
- otvara predmet ozakonjenja
- izlazi na teren i snima faktičko stanje, odnosno izrađuje geodetski snimak
- izrada elaborata
2. Potrebno je platiti odgovarajuće takse za ozakonjenje objekta
Koja je cena legalizacije objekta?
Cene legalizacije objekta variraju od opštine do opštine, kao i u zavisnosti od veličine i namene objekta. Cena se uglavnom sastoji od cene geodetskog izlaska (oko 200e) i cene arhitekte (od 1 do 2.5 e / m2) + takse. U okviru našeg sajta možete saznati tačne cene geodetskog izlaska, koristići kalkulator cena, koji smo napravili kao odgovor na ovakva pitanja. Potrebno je samo da otvorite kalkulator i unesite vaš grad i dobijate cene legalizacije za objekat na parceli.
Koji su najčešći razlozi za odbijanje zahteva za legalizaciju?
Nepotpuna ili neodgovarajuća dokumentacija: Nedostatak potrebnih dokumenata ili netačno popunjena dokumentacija može dovesti do odbijanja zahteva. Ovo se obično odnosi na to da elaborat nije urađen u skladu sa zahtevima opštine lokalne samouprave.
- Neadekvatno zemljište za gradnju: Ukoliko je objekat izgrađen na zemljištu koje nije za tu namenu, odnosno nije građevinsko (npr. gradnja na zemljištu koje se vodi kao njiva ili voćnjak), vrlo lako može biti odbijen za legalizaciju. Ovo možete proveriti odlaskom na sajt e-katastar gde je potrebno uneti podatke o vašoj parceli i dobićete list na kome se nalaze informacije o vrsti zemljišta na kome je vaša parcela.
Nesklad sa urbanističkim planom: Ako objekat nije u skladu sa važećim urbanističkim planom, zahtev za legalizaciju može biti odbijen. Ovo uključuje gradnju u zonama gde gradnja nije dozvoljena, kao i premašivanje spratnosti i veličine objekta dozvoljene za tu oblast, koja je definisana važećim urbanističkim planom.
Tehničke i bezbednosne nepravilnosti: Objekti koji nisu izgrađeni prema tehničkim standardima ili koji predstavljaju opasnost za zdravlje i bezbednost ljudi mogu biti odbijeni za legalizaciju.
Nepostojanje saglasnosti suseda ili zajednice: U slučajevima kada je potrebna saglasnost suseda ili zajednice (ukoliko deo objekta ili drugi deo parcele ulazi u susednu parcelu), u tom slučaju morate imati saglasnost suseda, inače ćete biti odbijeni za legalizaciju ili ozakonjenje objekta.
Kada se za objekat smatra da je nelegalan i koje su sankcije za takav objekat?
Objekat se smatra nelegalnim ako je izgrađen bez potrebne građevinske dozvole ili u suprotnosti sa izdatim dozvolama. To uključuje gradnju na zemljištu koje nije predviđeno za takvu namenu, bez poštovanja propisanih urbanističkih i tehničkih standarda. Sankcije za nelegalne objekte mogu uključivati novčane kazne, zabranu korišćenja objekta, i u krajnjim slučajevima, rušenje objekta. Vlasnici nelegalnih objekata nemaju pravo na korišćenje komunalnih usluga i mogu se suočiti sa dodatnim pravnim posledicama. Takođe treba uzeti u obzir i postupak eksproprijacije koji je u poslednje vreme sve češća pojava zbog povećanog obima izgradnje puteva i drugih infrastruktura – u tom slučaju ukoliko eksproprijacija obuhvata pojas vašeg objekta, a on nije legalan, onda nećete dobiti naplatu objekta već samo zemljišta.
Treba imati u vidu da su kazne za objekat koji nije legalan uvek daleko veće nego cena legalizacije koja predstavlja jedinstveno i trajno rešenje.
Kako da znate da li je vaš objekat vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine?
- Idite na sajt Geosrbije ili kliknite na link geosrbija
- Dole u levom uglu je potrebno uključiti dugme „katastar“ (videti sliku dole), nakon čega se na mapi pojavljuju parcele
3. Nakon toga je potrebno u gornjem desnom uglu izabrati opciju „IZBOR TEMA“ , zatim na polje „Registar objekta“ i štiklirati opciju prikazivanja objekta iz 2015. godine (videti Slika1. i Slika2.)
Slika 1.
Slika 2.
4. Nakon uključivanja prethodnih parametara, potrebno je pronaći vašu željenu parcelu na kojoj se nalazi objekat za koji želite da proverite da li podleže ozakonjenju. Parcelu je moguće pronaći tako što u polju „Pretraga„, u gornjem delu sajta, ukucate vaš broj parcele zajedno sa nazivom opštine i kliknete na ponuđeno polje (Slika dole)
5. Objekti koji su obojeni crvenom bojom su objekti koji su vidljivi na snimku iz 2015. godine i za koje je moguće podneti zahtev za ozakonjenje (slika dole).
Koji objekti podležu legalizaciji a koji ne?
Objekti koje podležu legalizaciji, odnosno ozakonjenju jesu objekti koji su vidljivi na satelitskom snimku iz 2015. godine, kao i objekti koji su prvenstveno izgrađeni bez potrebnih dozvola, ali koji se mogu uskladiti sa važećim građevinskim propisima. Ovi objekti mogu biti stambeni, poslovni, pomoćni ili industrijski, pod uslovom da nisu izgrađeni na neadekvatnim lokacijama, poput zaštićenih prirodnih ili kulturnih dobara, u zonama koje nisu predviđene za gradnju ili lokacije koje ugrožavaju javnu bezbednost. Takođe, objekti moraju ispuniti tehničke i ekološke standarde (npr. moraju da imaju toalet) kako bi mogli da budu legalizovani.
Za objekte koju su izgrađeni nakon 2016. godine ne postoji opcija ozakonjenja, već je za njih potrebno naknadno nabaviti, ukoliko je moguće, građevinsku i upotrebnu dozvolu, što označava povećane troškove. Drugim rečima, za ove objekte je potrebna legalizacija, a ne ozakonjenje.
Legalizacija objekta izgrađenih do 1961. godine?
Da bi legalizovali objekat koji je izgrađen pre 1961. godine, pored izlaska geometra potrebno je da na teren izađe građevinski veštak, kako bi dao saglasnost da je objekat tehnički ispravan za korišćenje. Razlog za to je to što se za takve objekte smatra da su izgrađeni u vreme kada nije bio potreban projekat za izgradnju objekta, tako da veštak mora naknadno da utvrdi da li je objekat ispravan i bezbedan. Postoji više uslova koje objekat mora ispuniti, kako bi bio tehnički ispravan, od kojih je jedan od uslova da mora imati odvojenu prostoriju za toalet.
Takse za legalizaciju objekta?
Takse za legalizaciju objekta zavise od lokalne samouprave, a najviše od površine, vrste i namene objekta. U tabeli ispod možete pronaći odgovore na pitanja o tome koliko je vama otprlike potrebno novca za takse za legalizaciju svog objekta, na osnovu prikazanih referentnih cena.
| Vrsta objekta | Površina | Cena takse |
|---|---|---|
|
Kuće i stanovi |
< 100m2 |
5.000 din |
|
Kuće i stanovi |
od 200m2 do 300m2 |
20.000 din |
|
Kuće i stanovi |
> 300m2 |
50.000 din |
|
Poslovni objekti |
< 500m2 |
250.000 din |
|
Poslovni objekti |
> 1.500m2 |
3.000.000 din |
Da li objekat koji izlazi van vaše parcele može da se legalizuje?
Kratak odgovor je – DA! Objekat koji izlazi van vaše parcele i prelazi na deo susedne parcele može da se legalizuje ali isključivo ako vlasnik parcele, u koju je objekat ušao, da svoju saglasnost da se sa time slaže. Ukoliko na toj parceli ima više vlasnika, onda svi vlasnici na toj parceli moraju dati svoju saglasnost.
Termin za prelazak objekta na susednu parcelu se naziva zauzeće i podrazumeva da je površina kojom objekat ulazi u susednu parcelu veća od 0,5 m2. Ukoliko je površina prelaska manja od 0,5 m2 onda se smatra da objekat ne izlazi iz svoje parcele i u tom slučaju nije potrebna saglasnost komšija da bi legalizovali svoj objekat.
Legalizacija stanova
Česta je pojava da ljudi žele da legalizuju svoj stan i da nisu sigurni da li je to moguće. Uslovi legalizacije stanova su isti kao i kod drugih objekta, odnosno važe ista pravila. Stanovi se gledaju kao pojedinačne nepokretnosti i kao takve mogu biti legalizovani, iako na primer drugi stanovi u toj zgradi nemaju takvu nameru.
Treba napomenuti da je za legalizaciju stana ipak potrebna saglasnost svih stanara (vlasnika stanova) iz zgrade, jer u postupku legalizacije stana, i zgrada mora postati legalan objekat. Legalizacija stanova se ukratko radi u par sledećih koraka:
- Najpre je potrebno angažovati geometra i arhitektu
- Zadatak arhitekte je da premeri unutrašnje površine stana
- Zadatak geometra je da izvrši merenje sa spoljne strane, odnosno merenje cele zgrade
- Formira se elaborat merenja koji sadrži spoljne mere i unutrašnje mere stana, kao i poziciju stana u odnosu na ceo objekat (zgradu).
Često postavljena pitanja
vezana za legalizaciju i ozakonjenje objekta
Legalizacija zahteva ispunjenje svih tehničkih uslova i složeniji je proces, dok je ozakonjenje pojednostavljena procedura za objekte vidljive na satelitskom snimku iz 2015. godine.
Proces uključuje angažovanje geodete za snimanje objekta, plaćanje taksi, izradu arhitektonskog elaborata i predaju dokumentacije nadležnim institucijama.
Cena zavisi od lokacije i veličine objekta. Troškovi uključuju geodetski snimak (oko 200€), arhitektonski elaborat (1-2,5 €/m²) i administrativne takse koje variraju po opštinama.
Najčešći razlozi su da objekat nije vidljiv na snimku iz 2015 godine, da se nalazi na nelegalnom zemljištu ili ne ispunjava propisane tehničke i bezbednosne standarde.
Vidljivost možete proveriti putem online servisa geosrbije, sa satelitskim snimcima iz 2015. godine ili angažovanjem licenciranog geodete koji može pristupiti tim podacima.