Legalizacija stana je postupak kojim se stan upisuje u katastar nepokretnosti i postaje pravno validan za korišćenje, prodaju ili nasleđivanje. Ovaj proces je regulisan Zakonom o ozakonjenju objekata, koji je prvi put donesen 2015. godine, a kasnije izmenjen 2018., 2020. i 2023. godine.
Prema zakonskim propisima, investitor je dužan da nakon izgradnje objekta sprovede postupak legalizacije zgrade. Nije moguće legalizovati samo jedan stan u nelegalnoj zgradi – ukoliko zgrada nije ozakonjena, mora se pokrenuti postupak ozakonjenja za čitav objekat. U suprotnom, stan se ne može pojedinačno legalizovati.
Ovaj blog će vam pružiti sve potrebne informacije o legalizaciji stana u zgradi, uključujući postupak, troškove, potrebnu dokumentaciju i odgovore na najčešća pitanja, kao i savete samih geometra, kako bi uspešnije i brže rešili vašu legalizaciju stana.
Sadržaj
- 5 saveta iskusnih geometra za legalizaciju stana u zgradi
- Kako i gde proveriti da li je stan moguće legalizovati
- Da li je stan u legalizovanoj zgradi ili u nelegalnoj zgradi
- Cena legalizacije stana u zgradi
- Proces legalizacije stana u zgradi
- Tabela taksi za legalizaciju stana
- Da li se nelegalan stan može prodati?
- Često postavljena pitanja
5 saveta iskusnih geometra za legalizaciju stana u zgradi
- Proverite status zgrade – Pre nego što započnete postupak legalizacije stana, proverite da li je cela zgrada već legalizovana ili ne. Ukoliko je već cela zgrada legalna i zavedena u katastru nepokretnosti onda to olakšava posao geometra, jer u tom slučaju geometar ne mora da snima celu zgradu, već samo meri unutrašnjost stana (ovo se naziva i etažiranje), a shodno tome je i cena geometra niža. Informaciju o tome da li je zgrada legalizovana možete pronaći na sajtu e-katastar.
- Udružite se sa stanarima zgrade – Ukoliko je cela zgrada nelegalna, ali je vidljiva na satelitskom snimku iz 2015. godine, onda ona može biti cela legalizovana preko postupka ozakonjenja. Ukoliko se udružite sa stanarima zgrade, onda zajedno delite troškove ozakonjenja cele zgrade i takođe dobijate manju cenu etažiranja po stanu, umesto da sami platite punu cenu legalizacije vašeg stana i ujedno i cele zgrade.
- Angažujte stručnjake – Konsultujte se sa iskusnim geometrom i arhitektom, kako bi postupak legalizacije bio završen brzo i pravilno. U okviru našeg web servisa nudimo uslugu kompletnog rešenja legalizacije objekta, koje se odnosi i na stanove, i koje uključuje angažovanje iskusnih arhitekta i geometra u jednom kliku, gde odmah dobijate i cenu koliko će vas sve to ukupno koštati. Kompletno rešenje legalizacije stana možete pogledati ovde: Legalizacija stana – kompletno rešenje.
- Budite fini prema komšijama – Koliko god ovo zvučalo čudno, ovo je možda i najbitnija stavka. Razlog za to je da ukoliko želite da legalizujete samo vaš stan u zgradi, potrebna vam je saglasnost svih stanara zgrade ili bar većinskog dela (preko 50%).
- Ne odlažite postupak – Što pre započnete legalizaciju, to ćete brže i dobiti legalan objekat, koji odmah dobija na vrednosti, sa obzirom na to da ga onda možete prodati, pokloniti ili koristiti kao zalog za kredit.
Kako i gde proveriti da li je stan moguće legalizovati
Mogućnost legalizacije vašeg stana u velikoj meri zavisi od toga da li se zgrada nalazi na satelitskom snimku iz 2015. godine. Ova godina je bitna jer je Zakonom o ozakonjenju propisano da objekti koji su evidentirani na snimcima do tog perioda mogu biti legalizovani putem procesa ozakonjenja.
Ukoliko se zgrada nalazi na snimku iz 2015. godine, postupak legalizacije se sprovodi angažovanjem geometra i arhitekte, koji vrše merenja zgrade i stana, izrađuju neophodnu dokumentaciju (elaborate) i pokreću proces ozakonjenja. Nakon plaćanja odgovarajućih taksi, stan će biti upisan u katastar kao legalan, a ukoliko zgrada prethodno nije bila legalizovana, i ona će dobiti pravni status legalnog objekta.
Međutim, ukoliko zgrada nije evidentirana na satelitskom snimku iz 2015. godine, proces legalizacije nije moguć putem ozakonjenja. U tom slučaju, jedini način da se stan i zgrada legalizuju jeste dobijanje građevinske dozvole za celu zgradu, što uključuje složen i finansijski zahtevniji postupak, nakon čega sledi izdavanje upotrebne dozvole. Ovaj proces je znatno komplikovaniji i u praksi često zahteva dodatno angažovanje pravnih i tehničkih stručnjaka.
Više o tome kako da saznate da li je vaš objekat vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine možete pročitati u našem detaljnom blogu na sledećem linku: Kako proveriti da li je objekat na satelitskom snimku.
Da li je stan u legalizovanoj zgradi ili u nelegalnoj zgradi
Jedna od bitnih razlika u procesu legalizacije stana jeste status same zgrade. Ako se stan nalazi u legalizovanoj zgradi, postupak može biti jednostavniji i jeftiniji, dok legalizacija stana u nelegalnoj zgradi zahteva dodatne korake i angažovanje stručnjaka. U nastavku detaljno objašnjavamo oba slučaja.
Ako je stan u legalizovanoj zgradi
Ako se stan nalazi u zgradi koja je već legalizovana, postoji mogućnost da se izbegne angažovanje arhitekte i geometra, pod uslovom da možete pribaviti odgovarajuću dokumentaciju. Ovi dokumenti uključuju projekat vašeg stana i skice etažiranja, koje bi trebalo da dostavi investitor zgrade.
Međutim, često se dešava da investitor više ne postoji kao pravno lice ili da nije moguće nabaviti potrebne papire. U tom slučaju, angažovanje arhitekte i geometra postaje neophodno, kako bi se izvršilo snimanje unutrašnjih mera stana. Dodatna prednost legalne zgrade jeste što geometar snima samo unutrašnjost stana, dok spoljni deo objekta ne ulazi u elaborat. Zbog toga je cena geometarskog snimanja niža u poređenju sa nelegalnim zgradama. Pored ovih elaborata, potrebno je platiti i određene administrativne takse.
Legalizacija stana u nelegalnoj zgradi
Ukoliko se stan nalazi u nelegalnoj zgradi, proces legalizacije je složeniji. Neophodno je angažovati i geometra i arhitektu. Geometar u ovom slučaju ne meri samo unutrašnjost stana, već i spoljašnju konstrukciju cele zgrade, jer je potrebno snimiti ceo objekat radi njegovog eventualnog legalizovanja.
Arhitekta je odgovoran za izradu elaborata o projektu stana, koji uključuje tehničku dokumentaciju potrebnu za proces legalizacije. Bez ovih dokumenata, postupak legalizacije ne može biti završen. Administrativne takse su iste kao u slučaju legalizacije stana u legalnoj zgradi, ali ukupni troškovi su veći zbog dodatnog rada i angažovanja stručnjaka.
Cena legalizacije stana u zgradi
Cena legalizacije stana sastoji se od tri glavna troška:
- Cena geometra – geometar je odgovoran za snimanje i izradu elaborata koji je neophodan za proces ozakonjenja.
- Cena arhitekte – arhitekta priprema projektnu dokumentaciju potrebnu za legalizaciju stana.
- Administrativne takse – državne takse koje se plaćaju prilikom podnošenja zahteva za legalizaciju.
Ukupan trošak može varirati u zavisnosti od veličine stana, kompleksnosti postupka i statusa zgrade. Kako biste dobili tačnu cenu legalizacije stana sa svim ukupnim troškovima, kao i informaciju da li je uopšte moguće sprovesti postupak ozakonjenja, možete koristiti našu formu na sledećem linku: Kompletno rešenje za legalizaciju stana.
Proces legalizacije stana u zgradi
Legalizacija stana u zgradi započinje proverom statusa same zgrade, jer je ključno da se ona nalazi na satelitskom snimku iz 2015. godine. Ako je zgrada vidljiva na snimku, postupak se sprovodi kroz proces ozakonjenja, što podrazumeva angažovanje geometra i arhitekte, izradu potrebne dokumentacije i plaćanje administrativnih taksi.
Ukoliko zgrada nije evidentirana na snimku, stan se ne može legalizovati putem ozakonjenja. U tom slučaju, neophodno je pribavljanje građevinske i upotrebne dozvole, što uključuje dodatne tehničke zahteve, veće troškove i duži vremenski period za završetak procesa.
Detaljan prikaz svih koraka u postupku legalizacije možete pogledati u infografiku ispod.
Infografik – Proces legalizacije stana u zgradi
Tabela taksi za legalizaciju stana
U tabeli ispod možete pronaći cene taksi, u zavisnosti od veličine stana. Ove takse je obavezno platiti prilikom pokretanja procesa legalizacije stana.
| Vrsta objekta | Površina | Cena takse |
|---|---|---|
|
Stanovi |
< 100m2 |
5.000 din |
|
Stanovi |
od 200m2 do 300m2 |
20.000 din |
|
Stanovi |
> 300m2 |
50.000 din |
Da li se nelegalan stan može prodati?
Odgovor je kratak i jasan – NE! Nelegalni stanovi se ne mogu prodavati niti poklanjati drugim licima. Takođe, još jedan od nedostatka stana koji je nelegalan je to što se takav stan ne može koristit ni kao zalog (hipoteka) za dobijanje kredita od banke.
Često postavljena pitanja
Stanovi koji se mogu legalizovati su stanovi u zgradama koje su vidljive na snimku iz 2015. godine, preko procesa ozakonjenja. U suprotnom je moguće legalizovati stan samo ako naknadno dobijete građevinsku i upotrebnu dozvolu za celu zgradu.
Cena legalizacije stana zavisi od više faktora, a najviše od same cene angažovanog arhitekte i geometra. Na sajtu katastralno.rs možete saznati tačnu cenu legalizacije stana sa ukupnim troškovima i taksama.
Ne, nelegalan stan se ne može prodavati, niti poklanjati drugim licima.
Ukoliko se stan nalazi u legalizovanoj zgradi, a on sam nije legalizovan, onda je potrebno angažovati arhitektu i geometra za izradu projekta i etažiranje stana. Ukoliko već posedujete ovu dokumentaciju, onda se plaća samo taksa za legalizaciju.
Za legalizaciju stana u nelegalnoj zgradi potrebno je angažovati geometra i arhitektu, kako bi izvršili merenje stana i spoljne konstrukcije zgrade, i platiti odgovarajuće administrativne takse.